Immobilier du Tarn, un marché qualifié d’euphorique

Appartements anciens : Pour la première fois Castres passe juste devant Gaillac et s’établit à 1 450 € le m2.

Maître Antoine Fabre, Président délégué en charge de l’immobilier du Tarn de la Chambre des Notaires de la Cour d’appel de Toulouse, a présenté, à l’occasion de la traditionnelle conférence de presse de rentrée, le bilan chiffré de l’immobilier dans le Tarn pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, et les perspectives pour l’année en cours.

Réalisée par la société Adnov groupe ADSN, l’étude de l’évolution du marché se fonde sur les prix réels de ventes des biens immobiliers (hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier) de la base du notariat Perval sur la période.

« La période étudiée et les derniers chiffres consolidées nous confirment que le Tarn n’est pas épargné par cette euphorie et cet engouement que connaît le marché immobilier depuis près de deux ans. La crise sanitaire n’a fait qu’accentuer le phénomène d’attrait pour la pierre, valeur refuge par excellence. Dans le département du Tarn, le volume des transactions est en augmentation de 7,9% et les prix suivent cette courbe ascendante qui ne semble pas vouloir faiblir » commente Me Antoine Fabre.

Le marché des appartements anciens

Avec une augmentation à deux chiffres, +12,2%, les prix de l’appartement font une envolée assez spectaculaire. Le prix médian au m2 dans le département passe à 1 670 € (1 530 € précédemment). Albi tient toujours sa place dans les capitales régionales d’Occitanie avec un prix médian à 1 990 € (+8,9%), derrière Toulouse (3 130 €, + 8,4%), Montpellier (2 960 €, +6,8%) et devant Montauban (1 630 €, + 14%), Rodez (1 620 €, +8,9%) ou Auch (1 420 €, +10,7%).

A Albi, c’est toujours dans les quartiers Sud-Sud Est et l’hyper centre que les prix sont les plus élevés (de 2 130 à 2 080 € le m2) mais une certaine homogénéité se confirme. Pour la première fois Castres passe juste devant Gaillac et s’établit à 1 450 € le m2. L’annonce du démarrage des travaux autoroutier l’année prochaine est peut-être une explication.

La typologie des biens sur l’appartement ancien ne change pas : 2 à 3 pièces pour la majorité des appartements. Il est à noter que l’offre de l’enseignement supérieur dans la capitale albigeoise continue à s’enrichir ce qui rend ce marché actif et stimule les investissements dédiés au locatif.
Quelques belles ventes sur la période dans l’appartement ancien :

  • A Albi, 112 m2, 4 pièces, 430 000 €
  • A Castres, 232 m2, 6 pièces à 280 250 €

Dans la maison ancienne

Le marché de la maison dans le Tarn reste lui aussi très dynamique et tout le territoire en bénéficie désormais. La taille moyenne des biens va de 4 à 6 pièces. Le prix de vente médian pour le Tarn se situe à 147 000 € (+5 %). Sur le secteur de Gaillac-Lisle sur Tarn le prix moyen des maisons passe à 185 600 € (+ 15 000 € par rapport à la période précédente); il s’établit à 174 800 € sur Albi, 150 000 € à Castres, 93 000 € sur le secteur de Mazamet (+12,5%) ce qui est assez inhabituel.

« La seule proximité de l’autoroute sur certains secteurs ne peut expliquer cet attrait. La période COVID a fait murir la réflexion des acquéreurs qui se tournent vers des biens qui correspondent mieux à leurs attentes. La distance kilométrique pour acheter une maison n’est plus un frein avec la possibilité du télétravail. C’est la conséquence de cette crise sanitaire, les comportements se modifient. Les notaires sont les premiers témoins dans leurs études de ces changements sociétaux » explique Me Fabre.

Dans le trio de têtes des communes, on notera que les plus chères sur le marché de la maison dans le Tarn sont toujours à Rabastens (250 800 €) et Saint-Sulpice (234 000 €) tandis que Lavaur, Marssac, Puygouzon et Lisle se tiennent autour des 200 000 €. Ce prix est également atteint dans le quartier périphérique Nord et Est de Castres.

Quelques belles ventes sur la période dans la maison ancienne

  • A Castres, 420 m2 pour 11 pièces à 900 000 €
  • A Albi, 350 m2 pour 6 pièces à 800 000 €
  • A Lavaur, 400 m2 pour 11 pièces à 707 000 €
  • A Gaillac, 450 m2 pour 12 pièces à 669 995 €

Le marché des terrains à bâtir

Sur ce marché particulièrement fragile, une très légère chute des prix est constatée (-8,2% et un prix de vente médian à 45 000 €) par rapport à la période précédente (45 100 €). L’offre est toujours plus rare et les contraintes imposées par certains PLU, les nouvelles réglementations comme la Rt 2020 ou l’obligation aux études préalables géotechniques contraignent ce marché et augmentent les coûts de viabilisation.

L’actuelle pénurie qui touche les matériaux de construction ne devrait pas arranger les choses.

Profil des intervenants et conclusion

Le profil des intervenants ne se modifie pas : à 28% ce sont les professions intermédiaires qui deviennent propriétaires. La majorité des transactions se font « entre-soi » puisque 70% des acquéreurs sont issus du Tarn. La tranche d’âge 30/39 ans est toujours la plus représentée avec 25% des transactions. Castres et sa périphérie demeure un secteur prisé par les primo-accédants et les moins de 30 ans tandis que les plus de 60 ans investissent plus majoritairement sur Albi et le plateau Cordais.

Concernant la durée de détention des biens, il est observé que la courbe de moins de 5 ans est en nette augmentation depuis plusieurs mois, signe de comportements qui deviendraient plus spéculatifs ou conséquence de l’aboutissement de réflexions amorcées pendant la période COVID.

« Le marché l’immobilier du Tarn est très actif ; les biens ne restent pas longtemps à la vente et ils trouvent preneur au prix malgré les augmentations. Les tarnais se sentent bien dans leur département, ils y investissent sans craintes, stimulés par des taux toujours très bas et malgré des exigences bancaires qui ont tendance à se durcir. Les avant-contrats laissent supposer que cette année 2021 pourrait atteindre un volume record de transactions » conclue Me Antoine Fabre.

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