Lorsqu'il s'agit d'un projet d'achat immobilier, les frais de notaire sont une partie importante du coût total. Ces derniers varient en fonction de la nature du bien acquis et peuvent représenter un véritable frein pour les acquéreurs. Dans cet article, nous verrons comment il est possible de financer ces frais et les différents aspects à prendre en compte lors de la négociation.
Les frais de notaire : de quoi s'agit-il ?
Les frais de notaire ne doivent pas être confondus avec la rémunération du notaire lui-même. En effet, ils représentent l'ensemble des taxes, droits et débours payés par l'acquéreur à l'étude notariale lors de la signature de l'acte de vente. Ils couvrent surtout :
- Les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière
- Les émoluments du notaire,
- Les débours (frais engagés par le notaire pour le compte de son client)
- La contribution de sécurité immobilière
Ces frais peuvent atteindre jusqu'à 8% du montant de la transaction pour les biens existants et entre 2 à 3% pour les logements neufs, où les acquéreurs bénéficient de frais de notaire réduits voire inexistants.
Financer les frais de notaire grâce à l'emprunt bancaire
Il est courant pour les banques d'accorder des financements incluant les frais de notaire. Dans le cadre d'une transaction immobilière, un acquéreur sans apport personnel doit solliciter un prêt bancaire à hauteur de 110% du prix d'achat afin d'inclure les frais d'acquisition et les frais de notaire dans la demande de financement.
Cette pratique, appelée « acte en main« , consiste à présenter un prix de vente qui inclut les frais de notaire. Le but étant de faciliter l'obtention du financement sans apport personnel pour l'acheteur. Toutefois, cela implique une majoration artificielle du prix de vente, ce qui peut entraîner une hausse de la plus-value imposable lors de la revente du bien.
Insérer une clause spécifique dans le compromis ou la promesse de vente
Pour procéder à un achat immobilier avec un acte en main, l'acquéreur doit demander à son notaire d'intégrer une clause spécifique dans le compromis ou la promesse de vente. Cette dernière stipulera que les frais de notaire sont inclus dans le prix et seront supportés par le vendeur :
- Modification du paragraphe sur les frais de notaire pour indiquer qu'ils sont inclus dans le prix,
- Rajout d'un paragraphe concernant l'évaluation des droits de mutation dans la première partie du contrat de vente.
Les vendeurs doivent cependant être conscients qu'ils financeront en réalité les frais de notaire, ce qui peut parfois susciter des incompréhensions. Toutefois, cette option reste à leur discrétion.
Les avantages et inconvénients de l'acte en main
La méthode de l'acte en main présente plusieurs avantages :
- Facilite l'accès au crédit pour les acheteurs sans apport personnel
- Permet une meilleure commercialisation des biens immobiliers, notamment dans le neuf
- Rend la transaction plus transparente et sécurisée pour les deux parties
Cependant, elle comporte également quelques inconvénients :
- Hausse artificielle du prix de vente
- Possible impact sur la fiscalité en cas de revente du bien
- Mise à contribution du vendeur pour le financement des frais de notaire
Le financement des frais de notaire est un élément clé lors de l'achat immobilier. Si les banques sont généralement disposées à inclure ces frais dans le montant du prêt, il est essentiel pour les acquéreurs et vendeurs de bien comprendre les implications de l'acte en main et d'évaluer les avantages et inconvénients de cette pratique. Dans tous les cas, il convient de consulter un professionnel du secteur afin de bénéficier des meilleurs conseils pour votre projet immobilier.
