La SCPI ou société civile de placement immobilier est une société dont l'activité principale est axée sur l'achat, la gestion et la valorisation de biens immobiliers. Ce type d'investissement immobilier est très avantageux pour les personnes qui souhaitent investir dans la pierre. Toutes les parties difficiles sont en effet réalisées par la SCPI. L'investisseur perçoit un rendement régulier sous la forme d'un loyer net. Si vous souhaitez placer votre argent sans pour autant supporter toutes les contraintes de la propriété immobilière, cette solution pourrait répondre à vos besoins. Je vous explique ici tout ce qu'il faut savoir sur ce type d'investissement.
SCPI : de quoi s'agit-il ?
La SCPI est un type de société qui procède à l'achat, à la gestion et à la valorisation de biens immobiliers. Plusieurs investisseurs réunissent des capitaux pour faire fonctionner la société. Puis chacun va percevoir un loyer régulier et fixe, à hauteur de son investissement. Comparée à l'investissement immobilier classique, la SCPI a l'avantage de vous décharger des contraintes habituelles liées à la gestion des biens. Dès que l'acquisition des parts est réalisée, vous commencez à percevoir un revenu (loyers) fixe et régulier. Vous n'êtes donc pas affecté par les différents problèmes comme la vacance locative, les loyers impayés, etc. De plus, vous n'avez pas à vous préoccuper de tout ce qui concerne la gestion, l'entretien, la maintenance et l'occupation des biens.
Il est important de bien connaître le rendement des SCPI avant de vous lancer. En général, le taux moyen de rendement est de 4 %. Mais certaines SCPI profitent d'un taux plus élevé, jusqu'à 5 à 6 %. Généralement, la société de gestion commence par chercher des opportunités puis achète des biens. Ensuite, elle procède à la réalisation des travaux nécessaires afin de valoriser et de remettre l'immeuble en état. Par la suite, elle encaisse les loyers et verse les dividendes aux investisseurs. La SCPI est donc un placement d'épargne sécurisé et rentable étant donné que les biens gagnent de la valeur grâce aux travaux de réparation et d'entretien effectués. Notez qu'en investissant dans une SCPI, vous détenez des parts.
Comment fonctionnent les SCPI ?
Dans la pratique, les SCPI commencent par collecter des fonds auprès des investisseurs. Ces derniers reçoivent, en contrepartie, des parts à la hauteur de leur investissement. En général, elles procèdent à l'émission de nouvelles parts ou à la vente de parts existantes.
Les SCPI émettent plusieurs types de parts. Il appartient à chaque investisseur de trouver la catégorie qui correspond le plus à ses conditions et ses besoins. En général, les SCPI proposent :
- des parts SCPI de rendement (pour générer un revenu régulier),
- des parts SCPI de capitalisation (valorisation du patrimoine à long terme),
- des parts SCPI de plus-value (plus-value potentielle à la revente).
Notez que la SCPI procède à l'acquisition dès que les fonds nécessaires sont collectés. Ensuite, la gestion des biens acquis est confiée à une entité propre : la société de gestion de la SCPI. Elle se charge de toutes les activités relatives à la gestion immobilière, comme :
- la négociation des baux et l'établissement des contrats de location,
- la recherche de locataires,
- la perception des loyers,
- l'entretien et la maintenance des propriétés.
Par ailleurs, la société de gestion s'assure de l'optimisation des revenus locatifs et de la valorisation de l'immeuble. Ensuite, la SCPI va redistribuer les revenus générés par les biens immobiliers aux associés. Ils sont versés aux associés sous forme de dividendes. Selon les cas, la distribution des dividendes peut se faire tous les trois ou six mois.
En ce qui concerne la fiscalité, celle des SCPI dépend du statut fiscal des associés. Notez que les revenus fonciers perçus des SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu. Quant aux plus-values immobilières réalisées en cas de vente de parts, elles sont soumises à la fiscalité des plus-values immobilières.
Quels sont les avantages de la SCPI ?
La SCPI offre plusieurs avantages, à commencer par son rendement intéressant. Il s'agit d'un investissement stable. De plus, elle permet à tout investisseur de diversifier son portefeuille. Vous pouvez accéder à plusieurs types de biens immobiliers, même les biens que vous n'aurez pas pu acquérir par vos propres moyens.
Par ailleurs, la SCPI vous facilite grandement la tâche. Comme la gestion des biens est déléguée à un professionnel, vous pouvez vous concentrer sur d'autres activités. La détention de parts n'est pas une contrainte. De plus, la gestion est laissée entre de bonnes mains. Les sociétés de gestion connaissent bien le secteur et ses contraintes. Elles sont à même de trouver des solutions rapidement en cas de problème, minimisant ainsi les risques.
Vous percevez par ailleurs des revenus réguliers. Il s'agit d'un véritable avantage, car rares sont les investissements qui apportent une telle stabilité. Le potentiel de plus-value est aussi important. Selon la performance du portefeuille immobilier, vous pouvez réaliser une plus-value à la revente des parts de SCPI si leur valeur a augmenté depuis l'acquisition.
Enfin, ce type d'investissement se démarque par son accessibilité. Les SCPI sont accessibles à tous les profils d'investisseurs. Les montants d'investissement sont bien plus abordables, permettant aux intéressés d'investir même s'ils n'ont pas assez de fonds pour acheter un bien immobilier.
Quels sont les différents types de SCPI ?
Au moment de choisir la SCPI, il est nécessaire de bien vous renseigner sur ses activités et son fonctionnement. Il y a trois grands types de SCPI :
- les SCPI de rendement,
- les SCPI de plus-value,
- les SCPI fiscales.
Les SCPI de rendement regroupent les SCPI diversifiées, de commerces, de bureaux, les SCPI régionales et les SCPI spécialisées. Quant aux SCPI fiscales, elles sont composées des SCPI de déficit foncier, les SCPI Pinel et les SCPI Malraux.
Notez que le choix entre ces différents types de SCPI doit se faire en tenant compte de quelques critères. Notez que pour faire le bon choix, je vous conseille de solliciter l'avis d'un expert. Il connaît parfaitement le fonctionnement des SPCI et les pièges à éviter. Il vous aidera à faire le bon choix en fonction de vos besoins et contraintes spécifiques. Mais en général, il faut tenir compte des critères suivants :
- la mutualisation locative,
- la mutualisation du parc,
- le taux d'occupation financier,
- le niveau de l'apport pour les grandes opérations d'entretien.
Au-delà des rendements perçus, vous devez tenir compte de la valeur de reconstitution qui vous permet de percevoir les risques de dépréciation des biens.
SCPI : comment avoir un bon rendement ?
Pour avoir un bon rendement, il y a quelques éléments à considérer. D'abord, vous devez faire attention au moment de choisir la SCPI. Pour assurer un investissement avantageux, il est conseillé de prendre votre temps pour étudier toutes les possibilités qui s'offrent à vous. Les conseils d'un professionnel en gestion de patrimoine sont de précieux atouts pour être sûr de faire le bon choix.
Par ailleurs, pour avoir une meilleure rentabilité, il est indispensable de faire une diversification du portefeuille. Je vous conseille de placer votre argent dans des types d'immeubles variés. Cela permet à la fois de réduire les risques liés à l'investissement et d'en accroître le rendement. Ensuite, faites un suivi régulier des activités de la SCPI afin d'anticiper d'éventuels problèmes, des signes qui pourront faire présager un déclin.
Ensuite, selon les professionnels du secteur, il est intéressant d'investir régulièrement. Cette technique vous permet en effet de diversifier facilement votre patrimoine. C'est l'occasion pour vous d'investir dans d'autres types de biens dans différents secteurs, comme :
- l'hôtellerie,
- les bureaux,
- les commerces,
- la logistique,
- les immeubles résidentiels,
- la santé, etc.
Enfin, pour un meilleur rendement, il est recommandé de veiller à ce que la classe d'actifs n'aille pas au-delà de 50 % de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI.
